办公室装修_北京办公室设计装修效果图建设工程施工合同【第二部分一施工总承包人】
文章参考文献为《中国建设工程施工合同 法律全书 词条释义与实务指引》
第一部分 基本解读1.含义：施工总承包人是指承担全部施工内容的建筑施工企业。2.施工总承包人经过发包人同意，可将除主体结构之外的其他工程施工项目，如装饰装修工程、机电安装工程、幕墙工程等，分包给具备相应专业资质的专业分包人。并承担连带责任。3.一些情况下，发包人也可将除主体结构工程以外的其他专业施工内容另行发包给具备专业承包资质的第三方施工单位，并与总包人约定相应的总包配合服务内容。4.一般来说，如存在分包工程时，总包也负责提供水电接口、垂直运输、土建收口、施工脚手架、竣工资料归档、成品保护、平行交叉影响等总包单位的服务和配合管理责任。参考：《建筑法》第二十九条建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。第二部分 施工总承包人的资质（一）应有施工总承包资质参考：1.《建筑法》（修正）第十三条 从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。2.《建筑业企业资质管理规定》（修正）第五条 建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列。3.《建筑业企业资质标准》建市〔〕159号将施工总承包分为十二个类别，四个级别。4. 年11月30日实施的，住房和城乡建设部发布的《住房和城乡建设部关于印发建设工程企业资质管理制度改革方案的通知》（建市〔〕94号）施工资质分为综合资质、施工总承包资质、专业承包资质和专业作业资质，资质等级原则上压减为甲、乙两级（部分资质只设甲级或不分等级）。3.施工资质。将10类施工总承包企业特级资质调整为施工综合资质，可承担各行业、各等级施工总承包业务；保留12类施工总承包资质……；将36类专业承包资质整合为18类；将施工劳务企业资质改为专业作业资质，由审批制改为备案制。综合资质和专业作业资质不分等级；施工总承包资质、专业承包资质等级原则上压减为甲、乙两级（部分专业承包资质不分等级），其中，施工总承包甲级资质在本行业内承揽业务规模不受限制。笔者在本处不赘述，后期将在施工总承包资质部分详述。
（二）施工总承包人可对承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可将专业工程依法分包。专业承包资质和劳务资质后续也将详述。参考：1.《建筑业企业资质管理规定》（修正）第五条 建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列。2.《建筑业企业资质标准》建市〔〕159号第三条业务范围（一）施工总承包工程应由取得相应施工总承包资质的企业承担。取得施工总承包资质的企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程依法进行分包。对设有资质的专业工程进行分包时，应分包给具有相应专业承包资质的企业。施工总承包企业将劳务作业分包时，应分包给具有施工劳务资质的企业。第三部分 施工总承包人的义务（一）施工总承包人应自行完成主体结构。总包人可将专业工程及劳务作业进行分包，但必须完成全部主体结构。参考：1.《建筑法》（修正）第二十九条 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。2.《建设工程质量管理条例》（修正）第七十八条……本条例所称违法分包，是指下列行为：（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；（二）总包人对施工成果和安全负总责。参考：1.《民法典》第七百九十一条第二款 总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。2.《建筑法》（修正）第四十五条 施工现场安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。3.《建设工程安全生产管理条例》国务院令第393号第二十四条第一款 建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。第二十四条第三款 总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。4.《保障农民工工资支付条例》第二十六条 施工总承包单位应当按照有关规定开设农民工工资专用账户，专项用于支付该工程建设项目农民工工资。开设、使用农民工工资专用账户有关资料应当由施工总承包单位妥善保存备查。第二十八条 施工总承包单位或者分包单位应当依法与所招用的农民工订立劳动合同并进行用工实名登记，具备条件的行业应当通过相应的管理服务信息平台进行用工实名登记、管理。未与施工总承包单位或者分包单位订立劳动合同并进行用工实名登记的人员，不得进入项目现场施工。施工总承包单位应当在工程项目部配备劳资专管员，对分包单位劳动用工实施监督管理，掌握施工现场用工、考勤、工资支付等情况，审核分包单位编制的农民工工资支付表，分包单位应当予以配合。施工总承包单位、分包单位应当建立用工管理台账，并保存至工程完工且工资全部结清后至少3年。第三十条 分包单位对所招用农民工的实名制管理和工资支付负直接责任。施工总承包单位对分包单位劳动用工和工资发放等情况进行监督。分包单位拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。工程建设项目转包，拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。第三十一条 工程建设领域推行分包单位农民工工资委托施工总承包单位代发制度。分包单位应当按月考核农民工工作量并编制工资支付表，经农民工本人签字确认后，与当月工程进度等情况一并交施工总承包单位。施工总承包单位根据分包单位编制的工资支付表，通过农民工工资专用账户直接将工资支付到农民工本人的银行账户，并向分包单位提供代发工资凭证。用于支付农民工工资的银行账户所绑定的农民工本人社会保障卡或者银行卡，用人单位或者其他人员不得以任何理由扣押或者变相扣押。（三）总包单位对分包单位或平行发包单位负有配合义务分包单位或平行发包单位在作业时，必然涉及使用施工总承包人的脚手架、垂直运输、水电设施等，总包人应予以配合，同时，施工总承包人还承担了现场的材料、设备管理、以及后期竣工资料汇总等职责。总包人由此发生费用，可收取工程配合费。第四部分 施工总承包人与工程总承包人的区别一、承包范围不同工程总包：根据承包模式不同，负责数个环节，如设计、采购、施工等，如EPC、EPCM、DB等模式。施工总包：仅工程环节。二、与建设单位、设计单位、采购单位关系不同（谁来协调）工程总包：根据承包模式不同，在总承包范围内，总包人自行负责协调。施工总包：设计单位、采购单位衔接由建设单位协调进行。三、适用范围不同工程总包：适用各类项目，尤其是建设范围、建设规模在招标时不确定的项目，以及前期条件不充分项目。施工总包：规模较大项目。如：大规模住宅小区。四、实施顺序不同工程总包：设计、施工、采购可交叉进行（因由同一总包人统筹）。施工总包：需按设计、招标、施工的线性顺序进行（不同单位负责）。五、计价原则不同工程总包：固定总价方式（可通过提升管理水平优化设计获额外利润）。施工总包：综合单价方式（因总包不负责设计，难以对工程量评估）。此外，工程总包招标中暂估价比例往往高于施工总包项目（因发包阶段设计深度不足）。六、管理水平要求不同工程总包：总包人管理水平要求高，对建设单位管理水平要求低。施工总包：与上述相反。七、风险和收益不同工程总包：风险高、收益高。施工总包：与上述相反。我国现状为施工总包方式占据相当重要地位，原因如下：第一，历史原因。长期施行设计、施工分离的模式。第二，具有设计能力的施工企业较少、项目总承包管理人才缺乏。第三，建设范围不清、施工单位低价中标后不断追加投资超概算现象多。第四，目前财政审计模式难以适应固定总价为主流的工程总包模式。年9月7日
发布于 -09-07 01:15
施工总承包方和施工总承包管理方的区别
施工总承包方，就是我们俗称的总包，其主要职责说白了就是“既施工，又管理”；施工是指项目的核心工程不允许分包需要总包单位自己来施工，管理则是对于分包队伍，对于整个项目的管理。
施工总承包管理方，多了管理二字，顾名思义，主要是负责管理而不负责施工，毕竟是业主单位花钱请来专门管理的。但是不是一点也不能施工呢？其实也不绝对，施工总承包管理方可以通过竞标来获得一部分的施工任务，所有有“主要”二字。
其实二者的区别也很好理解：对于总承包方来说，毕竟是业主找来的，选分包的事情自然是总包来负责管理，只是分包不能乱选，选的要经过业主单位认可，既然分包是总包选的，那肯定是总包分包签合同了。对于总承包管理方来说，主要任务是管理，所以分包让业主来选，但既然花钱让人家来管理，也不能瞎选，选完需要总承包管理认可一下，既然选分包是业主单位选的，那自然签合同是业主和分包签订了（当被业主单位授权后，也可与分包签订合同），总的来说二者就是完全反过来，也不难理解。
「工程总承包」和「施工总承包」的区别是什么？
“建设工程项目管理”总承包方、“工程”总承包方、“项目”总承包方、“施工”总承包方、“施工”总承包管理方，是让很多人分辨不清的必考名词。
其实，书上只介绍了三种“总承包”方：（1）建设工程项目管理总承包方，“工程总承包方”和“项目总承包方”都是它的简称；（2）施工总承包方；（3）施工总承包管理方。
他们之间的区别，请看下图☟
甲在农村有块宅基地，暴富后希望自建一栋小别墅。
甲就是业主；
他得先请勘察单位来帮他进行地基勘探（如果地下正好是地震断裂带，则不适合建房。）
然后请设计单位为别墅出具设计图纸；
找各个供货商买来建房所需的材料；
最后找施工单位，完成别墅的建造。
这五个单位就是我们常说的“五方责任主体”。
如果业主特别忙，他没功夫跟其他“四方责任主体”单独接触，就请一个“建设工程项目管理总承包方”帮他总负责，其中“2~4”项工作都由这一个单位完成。
“建设工程项目管理总承包方”类似于我们房子装修时，与装修公司谈的“全包”概念，装修公司将“设计”、“材料”和“施工”一手完成，业主只需拎包入住。
而“施工总承包方”和“施工总承包管理方”只负责“施工”这一项工作。
如果这个业主的房产太多了
同时有多户房屋需要进行装修“施工”
那他面临的问题☟
1、如果找一个施工队伍来总承包多个房屋的施工任务，就是“施工总承包方”。
比如：业主甲对自己的五套房产，装修图纸、材料都准备好了，将这五套房屋的装修“施工”，以50万的价格发包给“施工总承包方”乙，乙自己又分别找了5个分包队伍完成这五套房的施工，成本花去40万。这之间10万元的差价，就是乙赚取的利润，乙是“小老板”。
2、如果为每个房屋都找一个施工队伍，业主就要与多个施工队伍打交道，工作量太大，他还可以找一个“管理者”，来帮助他管理这些施工队伍，就是“施工总承包管理方”。
如：甲把五套房的装修“施工”以每套9万元的价格分别分包给五个施工队伍，另找来“施工总承包管理方”丙，统一对五个施工队伍进行管理，每个月给丙发工资，丙是拿工资的“高级打工仔”。
1、建设工程项目管理总承包方，总承包的前缀是“建设工程项目管理”，负责“勘察”、“设计”、“施工”、“采购”中的多（2-4）项工作；
2、施工总承包方，总承包的前缀是“施工”，负责多个房屋的1项工作，即“施工”工作；
3、施工总承包管理方，总承包的前缀是“施工”，负责多个房屋的1项工作，即多个分包方的“施工管理”工作。
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建筑施工总包方都需要做什么资料？
承包商是指有一定生产能力、技术装备、流动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照业主的要求，提供不同形态的建筑产品，并获得工程价款的建筑业企业。按照他们进行生产的主要形式的不同，分为勘察、设计单位，建筑安装企业，混凝土预制构件、非标准件制作等生产厂家，商品混凝土供应站，建筑机械租赁单位，以及专门提供劳务的企业等;按照他们的承包方式不同分为施工总承包企业、专业承包企业、劳务分包企业。今天专门讲解建筑施工总承包。
什么是建筑施工总承包？
施工总承包是发包人将全部施工任务发包给具有施工承包资质的建筑企业，由施工总承包企业按照合同的约定向建设单位负责，承包完成施工任务。根据《建筑法》规定:大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。
定义：
施工总承包一般包括土建、安装等工程，原则上工程施工部分只有一个总承包单位，装饰、安装部分可以在法律条件允许下分包给第三方施工单位，如果双方在施工的过程之中，受到了另外一家施工单位的干扰，可以向建设单位索赔施工干扰，降低效率的费用。或者直接收取施工配合费、管理费等其它费用。在建筑工程中一般来说土建施工单位即是法律意义上的施工总承包单位，土建施工单位负责整个建筑工程的建设与服务，如果存在分包工程时也负责包括:提供水电接口、提供垂直运输、土建收口、施工脚手架、竣工资料归档、成品保护、平行交叉影响、铁件预埋等总包单位的服务和配合管理责任。按国家规定通常3%-5%计取配合费，有时另按5%-20%收取工程管理费。
建筑施工总承包资质标准：建筑施工总承包资质标准是根据建筑工程施工总承包资质制定的标准，房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。
根据《新版总承包企业特级资质标准征求意见》，取得施工总承包特级资质的企业可承担本类别各等级工程的工程总承包、施工总承包和项目管理业务。
特级资质标准：
1.企业注册资本金3亿元以上。
2.企业净资产3.6亿元以上。
3.企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上。
4.企业其他条件均达到一级资质标准。
一级资质标准：
1.企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。
(1)25层以上的房屋建筑工程;
(2)高度100米以上的构筑物或建筑物;
(3)单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程;
(4)单跨跨度30米以上的房屋建筑工程;
(5)建筑面积10万平方米以上的住宅小区或建筑群体;
(6)单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。
2.企业经理具有10年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称;总工程师具有10年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称;总会计师具有高级会计职称;总经济师具有高级职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300人，其中工程技术人员不少于200人;工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10人，具有中级职称的人员不少于60人。企业具有的一级资质项目经理不少于12人。
3.企业注册资本金万元以上，企业净资产万元以上。
4.企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。
5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。
二级资质标准
1.企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。(1)12层以上的房屋建筑工程;(2)高度50米以上的构筑物或建筑物;(3)单体建筑面积1万平方米以上的房屋建筑工程;(4)单跨跨度21米以上的房屋建筑工程;(5)建筑面积5万平方米以上的住宅小区或建筑群体;(6)单项建安合同额万元以上的房屋建筑工程。2.企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称;技术负责人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称;财务负责人具有中级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工程技术人员不少于100人;工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。企业具有的二级资质以上项目经理不少于12人。3.企业注册资本金万元以上，企业净资产万元以上。4.企业近3年最高年工程结算收入万元以上。5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。三级资质标准1.企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。(1)6层以上的房屋建筑工程;(2)高度25米以上的构筑物或建筑物;(3)单体建筑面积平方米以上的房屋建筑工程;(4)单跨跨度15米以上的房屋建筑工程;(5)单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。2.企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历;技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称;财务负责人具有初级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人;工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。企业具有的三级资质以上项目经理不少于10人。3.企业注册资本金600万元以上，企业净资产700万元以上。4.企业近3年最高年工程结算收入万元以上。5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。施工总承包风险：1、招投标风险总承包在招投标的过程中采用的是总价合同的方式，表面上节约了工程项目的投资成本，实际上潜在很大的风险隐患。例如：在工程项目中招投标中，施工总承包提供的总价合同中显示，该承包单位的报价低于市场常规水平，在专业人员分析后发现，该总价合同无法达到正常盈利的水平，有可能引发偷工减料的行为，投资成本在根本上超出了原有设定的预算限额，如果该施工总承包单位为中标企业，会对后期工程成本制造成很大的影响。2、项目采购风险采购在施工总承包成本费用中大约占有70%的比例，一但采购过程中出现风险，既会影响总承包的整体利益，施工总承包单位在安排项目采购时，没有遵循采购市场的原则，促使施工总承包受到很大的利益影响，导致项目采购处于高风险中。采购中比质量隐患严重等，都是增加成本投资的直接原因。3、工程变更风险工程变更对施工总承包的影响最大，工程变更中包含诸多不确定的因素，无法保障成本额的规范与控制，工程变更对成本控制最直接的影响是预算超支，待施工总承包竣工结算时会出现严重的超值预算问题。施工总承包的特点：
1.费用控制(1)在通过招标选择施工总承包单位时，一般以施工图设计为投标报价的基础，投标人的投标报价较有依据;(2)在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总造价的早期控制;(3)若在施工过程中发生设计变更，则可能发生索赔。2.进度控制一般要等施工图设计全部结束后，才能进行施工总承包单位的招标，开工日期较迟，建设周期势必较长，对进度控制不利。这是施工总承包模式的最大缺点，限制了其在建设周期紧迫的建设工程项目中的应用。3.质量控制建设工程项目质量的好坏在很大程度上取决于施工总承包单位的选择，取决于施工总承包单位的管理水平和技术水平。业主对施工总承包单位的依赖较大。4.合同管理业主只需要进行一次招标，与一个施工总承包商签约，招标及合同管理工作量大大减小，对业主有利。在国内的很多工程实践中，业主为了早日开工，在未完成施工图设计的情况下就进行招标选择施工总承包单位，采用所谓的"费率招标"。"费率招标"实际上是开口合同，对业主方的合同管理和投资控制十分不利。5.组织与协调业主只负责对施工总承包单位的管理及组织协调，工作量大大减小，对业主比较有利。总之，与平行承发包模式相比，采用施工总承包模式，业主的合同管理工作量大大减小了，组织和协调工作量也大大减小，协调比较容易。但建设周期可能比较长，对进度控制不利。
建筑施工总承包是发包人将全部施工任务发包给具有施工承包资质的建筑企业，由施工总承包企业按照合同的约定向建设单位负责，承包完成施工任务。
